De Baulandvertrag: D'Gesetz fir d'Schafe vu neiem Wunnraum

"Si nous voulons endiguer dans la mesure du possible la spéculation foncière et l'envolée des prix du logement, l'Etat et les communes devront devenir des acteurs beaucoup plus actifs sur le marché du logement. Le ministère de l'Intérieur apporte sa contribution notamment dans la planification de nouveaux quartiers et par la création de nouveaux instruments efficaces permettant d'augmenter l'offre de terrains disponibles et d'accélérer la création de logements et de logements abordables.", déclare la ministre de l'Intérieur.

Le gouvernement propose ainsi trois nouveaux instruments pour renforcer la lutte contre la flambée des prix des logements. Le projet de loi dit "Baulandvertrag" a été dès lors amendé en vue d'instituer des servitudes déterminant des dates butoirs pour entamer les travaux de viabilisation et de construction de logements "Baulandvertrag" (1). Ce dispositif est complété par une procédure accélérée de modification d'un plan d'aménagement général (2) ainsi que d'une procédure de remembrement ministériel (3).

1. Le "Baulandvertrag"

La fonction de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain.

La loi précitée du 19 juillet 2004 joue, dans le contexte d'une pénurie manifeste de logements, un rôle-clé, alors qu'elle règle l'organisation urbanistique et le développement des communes.

Plus particulièrement, cette législation calibre, avec les prérogatives que l'autonomie communale accorde aux décideurs communaux, le potentiel constructible dans les différentes communes ce qui constitue un prérequis indispensable pour le développement de nouveaux quartiers d'habitation.

C'est dans le plan d'aménagement général (PAG), qui couvre l'ensemble du territoire communal, que le futur développement urbain de la commune est fixé.

Le passage de la "Negativplanung” vers la "Positivplanung" grâce au "Baulandvertag"

Jusqu'à présent, une fois l'utilisation du sol fixée dans le PAG, la réalisation concrète d'un projet de construction reste absolument dépendante de l'attitude des propriétaires.

En effet, le PAG actuel ne met pas en œuvre des délais contraignants endéans lesquels les propriétaires doivent entamer des travaux de construction. Souvent, les terrains désignés comme constructibles restent en défaut d'être affectés à leur destination.

A cela s'ajoute que les autorités communales effectuent des classements de terrains en zone constructible, sans connaître les intentions d'urbanisation des propriétaires concernés. Souvent les classements reposent sur le critère unique de la conformité à l'intérêt général sans disposer d'une garantie d'urbanisation et de création de logements dans un délai déterminé.

Cette conception de l'aménagement communal, en l'absence d'une approche participative associant les propriétaires concernés, dénommée "Negativplanung ", s'oppose ainsi à la planification collaborative, dénommée "Positivplanung", qui incite les propriétaires fonciers à participer activement au développement urbain.

Mise en œuvre par le "Baulandvertrag"

Fort de ces constats, le gouvernement précédent avait décidé, dans un premier temps, de recourir à un instrument innovant pour accélérer la mobilisation de terrains à bâtir: le contrat administratif d'aménagement.

Ce projet prévoit que les travaux de viabilisation doivent être entamés de manière significative endéans un délai maximal de 12 ans et ce sur base d'un contrat administratif conclu avec les autorités communales.

"Face à l'évolution actuelle des prix, cette approche ne suffisait plus. C'est pourquoi nous avons entièrement retravaillé le projet de loi afin de le renforcer davantage et d'introduire également un délai pour la construction de logements.", souligne Taina Bofferding.

Conformément à l'accord de coalition, le projet de loi a été amendé dans ce sens.

Alors que le contrat administratif initialement prévu se contentait d'accélérer la viabilisation des terrains à bâtir par la mise en place d'une date butoir, le nouveau " Baulandvertrag " vise désormais également l'accélération de la construction concrète de logements. Dès lors, une date butoir supplémentaire a été introduite, visant la construction des logements.

Des sanctions sont prévues si les propriétaires respectivement ne viabilisent ou ne construisent pas sur leurs terrains endéans les délais fixés par les dates butoirs déterminées dans le PAG. Ainsi, par exemple à défaut d'entamer des travaux de construction de logements endéans un certain délai, les terrains à bâtir visés pourront uniquement accueillir des constructions qui répondent à une mission d'intérêt général dans le domaine du logement, notamment des logements sociaux.

Finalement, le projet initial a été retravaillé d'un point de vue juridique.

Le but du "Baulandvertrag" conçu initialement comme un véritable contrat entre le propriétaire et la commune, est désormais poursuivi par la création de nouvelles servitudes dans le PAG, ce qui présente l'avantage de rendre le mécanisme plus transparent alors que les nouvelles prescriptions se voient dorénavant fixées dans le PAG qui constitue un règlement communal accessible à tous.

2. La procédure allégée de modification d'un plan d'aménagement général

Actuellement, la procédure de modification d'un PAG s'étend sur une période d'environ 12 mois.

Dans un souci de simplification administrative et afin de permettre aux communes d'ajuster les prédites servitudes aux réalités du terrain, le projet de loi initial est également complété par une procédure allégée de modification ponctuelle des PAG et ce à l'instar de la procédure allégée introduite par la loi dite " Omnibus " pour la modification ponctuelle des plans d'aménagement particulier " nouveau quartier " (PAP).

Ceci a pour avantage que dorénavant les PAG peuvent être ponctuellement modifiés endéans une durée théorique de 7 mois ce qui contribue également à faciliter et à accélérer l'offre de terrains disponibles et la création de logements et de logements abordables.

3. Le remembrement ministériel

La troisième innovation du projet de loi consiste dans l'introduction d'un mécanisme de remembrement ministériel.

Le remembrement peut s'analyser comme le regroupement et la redistribution de terrains qui remodèlent le parcellaire existant en vue de le faire concorder avec les terrains à bâtir tels que fixés dans un PAP.

La pratique a montré que les terrains couverts par un PAP présentent souvent une configuration parcellaire complexe et appartiennent à un nombre important de propriétaires ce qui est source de blocages lors de la réalisation de nouveaux quartiers d'habitation.

Avec la mise en place d'un nouvel instrument de remembrement il sera remédié à cette problématique.

Ceci s'effectuera désormais par le biais d'un remembrement ministériel forcé pour les cas où une partie des propriétaires marque son désaccord à un projet de construction.

Ainsi, sur demande du collège des bourgmestre et échevins ou d'un ou plusieurs propriétaires, la ministre de l'Intérieur pourra reconfigurer le parcellaire en vue de le faire concorder avec les prescriptions fixées par le PAP.

Les fonds de propriétaires récalcitrants qui sont nécessaires à la bonne et prompte exécution du PAP pourront désormais être déplacés et relégués à une phase ultérieure du développement. Ainsi, les PAP couvrant de tels fonds pourront tout de même déjà être exécutés en grande partie contrairement au régime actuel où il suffit qu'un seul propriétaire soit réticent pour bloquer intégralement le développement urbain.

"Le remembrement ministériel permettra l'exécution de projets de construction de nouveau quartiers même en cas de désaccord entre individus, afin de ne plus bloquer pour des années voire décennies certains projets.", conclut la ministre.

Communiqué par le ministère de l'Intérieur