Le « Baulandvertrag »

L’objectif du projet de loi dit « Baulandvertrag » est, d’une part, d’accroitre l’offre de terrains disponibles en vue d’accélérer la création de logements et, d’autre part, d’endiguer dans la mesure du possible la spéculation foncière et l’évolution malsaine des prix de logement. 

Le rôle de l’aménagement communal en matière de logement

La loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l'aménagement communal et le développement urbain joue, dans le contexte d'une pénurie manifeste de logements, un rôle-clé étant donné qu’elle règle l'organisation urbanistique et le développement des communes.

Compte tenu des prérogatives que l’autonomie communale accorde aux décideurs communaux, cette législation détermine le potentiel constructible dans les différentes communes. Cela constitue un prérequis indispensable pour le développement de nouveaux quartiers d'habitation.

C'est dans le plan d'aménagement général (PAG), qui couvre l'ensemble du territoire communal, que le futur développement urbain de la commune est fixé.

De la « Negativplanung » vers la « Positivplanung »

Aujourd’hui, une fois l'utilisation du sol fixée dans le PAG, la réalisation concrète d'un projet de construction dépend entièrement de la volonté des propriétaires.

En effet, le PAG actuel n’impose pas des délais contraignants endéans lesquels les propriétaires doivent entamer des travaux de construction. Par conséquent, les terrains désignés comme constructibles restent souvent en défaut d'être affectés à leur destination.

A cela s'ajoute que les autorités communales effectuent des classements de terrains en zone constructible ignorant les intentions d'urbanisation réelles des propriétaires concernés. Les classements reposent donc souvent sur le critère unique de la conformité à l'intérêt général sans disposer d'une garantie d'urbanisation et de création de logements dans un délai déterminé.

Cette mise en œuvre de l'aménagement communal, sans approche participative associant les propriétaires concernés, dénommée « Negativplanung », s'oppose à la planification collaborative, dénommée « Positivplanung », qui incite les propriétaires fonciers à participer activement au développement urbain.

Le « Baulandvertrag »

Le « Baulandvertrag » vise à accélérer la viabilisation des terrains à bâtir ainsi que la construction concrète de logements par la mise en place de dates butoirs pour les travaux.

Des sanctions sont alors prévues lorsque les propriétaires ne viabilisent ou ne construisent pas sur leurs terrains à bâtir endéans des délais fixés dans le PAG. A défaut d'entamer des travaux de construction de logements endéans ce délai, les terrains concernés ne pourront accueillir aucune construction pour au moins 6 années. Le non-respect dudit délai aura donc forcément une incidence significative sur la valeur foncière du terrain concerné.

A côté des sanctions, le « Baulandvertrag » créé aussi de nouvelles servitudes dans le PAG. Celles-ci présentent l'avantage de rendre le mécanisme plus transparent étant donné que les nouvelles prescriptions seront fixées dans le PAG, un règlement communal accessible à tous.

Simplification administrative

Actuellement, la procédure de modification d'un PAG s'étend sur une période d'environ 12 mois.

Dans un but de simplification administrative, et afin de permettre aux communes d'ajuster les prédites servitudes aux réalités du terrain, le projet de loi prévoit d’introduire une procédure allégée de modification ponctuelle des PAG, et ce à l'instar de la procédure allégée introduite par la loi dite « Omnibus » pour la modification ponctuelle des plans d'aménagement particulier (PAP) « nouveau quartier ».

Par ce biais, la durée de la procédure de modification d’un PAG pourrait être raccourcie à 7 mois, ce qui apportera comme avantages de faciliter et accélérer l'offre de terrains disponibles conduisant alors à une création de logements, dont celle de logements abordables.

Le remembrement ministériel

Le projet de loi introduit par ailleurs un mécanisme de remembrement ministériel.

Le remembrement peut s'analyser comme le regroupement et la redistribution de terrains en vue de remodeler le parcellaire existant afin de le faire concorder avec les terrains à bâtir tels que fixés dans un PAP.

La pratique a montré que les terrains couverts par un PAP présentent souvent une configuration parcellaire complexe et appartiennent à un nombre important de propriétaires ce qui peut souvent constituer une source de blocages lors de la réalisation de nouveaux quartiers d'habitation.

Cette mise en place d'un nouvel instrument de remembrement constituera un remède à cette problématique.

Ceci s'effectuera désormais par le biais d'un remembrement ministériel forcé, dans les cas où une partie des propriétaires marque son désaccord à un projet de construction.

Ainsi, sur demande du collège des bourgmestre et échevins ou d'un ou de plusieurs propriétaires, le ministre des Affaires intérieures pourra reconfigurer le parcellaire en vue de le faire concorder avec les prescriptions fixées par le PAP.

Les fonds de propriétaires récalcitrants, qui sont nécessaires à la bonne et rapide exécution du PAP, pourront désormais être déplacés et relégués à une phase ultérieure du développement. Contrairement au régime actuel où un seul propriétaire réticent peut bloquer intégralement le développement urbain, ce nouvel instrument permettra d’exécuter une grande partie des PAP couvrant de tels fonds.

Le remembrement ministériel permettra ainsi l'exécution de projets de construction de nouveau quartiers, même en cas de désaccord entre individus afin d’éviter le blocage de certains projets pendant des années voire décennies.